阳光城物业又有了新名字 | 起底隐形物企

【编者按】

在物企IPO浪潮下，它们仍隐身房企背后，或积极筹划，或蓄力深耕。它们规模几何，股东是谁？乐居财经起底系列，挖掘“隐形物企”的成长故事。本期关注阳光城物业。

乐居财经 徐酒眠 发自上海

“目前没有分拆物业及商业剥离上市的计划。”龙湖董事长吴亚军再一次重申。

风口之上，吴亚军显得特立独行。曾经，融创中国（01918.HK）的孙宏斌、万科A(000002)的郁亮、以及阳光城（000671.SZ）的朱荣斌，也和她一样，都表示过没有分拆物业上市的计划。

此一时彼一时，而今，融创服务（01516.HK）已上市，万科和阳光城也有了计划表。

风口来的时候，没有人可以挡得住，也希望借着这股风力，往前再走一走。

“上市计划在明年。”去年4月，阳光城执行总裁朱荣斌坦露，内部在研究物业上市后，7月底，其物业上市就有了大致的时间表。

去年，阳光城为分拆物业上市，在下半年便开始组建物业上市前的框架，注册新公司、腾挪股权、封赏合伙人等，上市就差了最后一步——递交招股书。

2020年所说的“明年”已来，开年不到一个月，物业递表港交所已有4家，还未等到阳光城的。将物业推入资本市场，林腾蛟何时赴约，会选择去港交所还是A股？

 另起门户与腾挪股权

筹谋上市，阳光城并没有打算以阳光城物业的名义，将其直接推进资本市场，而是选择“另立门户”，新注册了一家公司。

去年7月29日，阳光城新增投资一家名为阳光城慧智优佳生活服务股份有限公司（简称“慧智优佳”）的企业，注册资本1.5亿，林腾蛟为法定代表人、董事长及最终受益人，朱荣斌、吴建斌等人担任董事。

经营范围包括物业管理、停车场库经营、商业管理等。

慧智优佳由阳光城和福建阳光房地产分别持有99%、1%股权。其中，福建阳光房地产为阳光城旗下全资子公司。换言之，慧智优佳是由阳光城100%控股的公司。

成立一个多月后，阳光城开始对慧智优佳进行增资扩股，着手搭建慧智优佳的新股东序列。

9月25日，阳光城与与龙净实业、阳光健康、阳光智博、阳光慧优及阳光慧佳5家公司签署协议，拟对慧智优佳进行3.67亿元的增资。

其中3.04亿元计入资本公积，另外的6250万元计入注册资本。由此，慧智优佳的注册资本由1.5亿元增加至约2.1亿元。

来源：阳光城公告

慧智优佳的股东阵容从2家扩至7家，分别为阳光城、福建阳光房地产、龙净实业、阳光健康、阳光智博、阳光慧优及阳光慧佳，持股比例分别为69.88%、0.71%、2.47%、2.35%、5.06%、10.18%及9.35%。

这次增资扩股，可以说是上市前夕，林腾蛟对合伙人进行的一次股权封赏。

乐居财经了解到，在新增的5大股东中，龙净实业、阳光健康实控人是林腾蛟；阳光智博、阳光慧优、阳光慧佳则是新注册的三个持股平台，持股人均是阳光城集团的高管及员工，封赏合计不低于97人。（阳光城分拆物业上市，封赏97位合伙人）

阳光慧佳作为慧智优佳的核心员工股权激励平台，持股比例9.35%，有限合伙人17人，包括林腾蛟、朱荣斌、何媚、以及公司执行副总裁吴建斌等。

经过一番股份分羹稀释，阳光城合计所持股权由100%降为70.59%，仍继续保持对慧智优佳的实际控制。

慧智优佳的这一番内部大动作，更加让业内人相信，这是阳光城物业装入的上市平台。而在业内还未完全熟悉阳光城物业与慧智优佳的概念切换时，一个月后的11月17日，慧智优佳更名为“上海阳光智博集团股份有限公司”（简称“阳光智博”）。

阳光智博成了阳光物业新面孔，除了更名，企业成员还有微小变动，王杰退，王飞进。

代持人退出

梳理时间线，阳光城物业分拆上市的行动，其实在两年前就有所流露。

2019年从3月开始，一直延续到9月，半年的时间，阳光城物业从内到外发生大变动。

3月，当时还是名为“阳光城物业服务(福建)有限公司”的阳光城物业，发生法人及股东变更，原持股63.18%的第一大股东洪军、持股36.82%的第二大股东福建阳光房地产退出，新增股东好居优(上海)企业管理有限公司（简称“好居优”）持股100%。

乐居财经了解到，在2020年，洪军的头衔是阳光城集团物管本部助理总经理兼福州区域公司总经理。工商资料显示，好居优即为后来的“阳光城集团上海慧智优家企业管理有限公司”，现由阳光智博100%控股。

代持人洪军的退出，其实已经埋下了谋划物业分拆的隐线。

8月，阳光城物业注册资本由1000万元提升至5000万元；9月，阳光城物业更名，即现在的“阳光城物业服务有限公司”，经营范围也发生了一些列变更。

2020年4月，在业绩发布会上，朱荣斌透露，“阳光城内部正在积极研究分拆物业上市”。

“先品质，再绩效，后规模”，是朱荣斌给阳光城物业发展规划的路径。事实上，物管收入也已逐渐成为阳光城除房地产销售外的第二大收入来源。

2019年，阳光城物管收入7.71亿元，同比增长了339.84%，占总营收的比重由2018年的0.31%提升至1.26%。2020年上半年，阳光城实现营业收入231.72亿元，同比增长7.15%。其中，物管收入5.14亿元，同比增长了19.8%，占总营收的比重进一步提升至2.21%。

阳光城物业发展与地产开发路径一致：从深耕福建，到布局全国。这也意味着，阳光城物业管理项目来源或主要依赖关联地产业务发展，业绩增长得益于母公司业务支撑。

与很多分拆自地产的物企一样，“对母依赖症”也将会是其要解决的一大问题。

打包“物管+商管”

阳光城大概率是要将物业和商业打包上市，这从阳光智博的经营范围便可得见。

经营范围中物业管理，停车场库经营，商业管理写在前面，这些也是当前“物管+商管”上市的企业中惯常的经营业务。

前有已经上市的华润万象生活（01209.HK），后有刚刚发布“分拆预告”的中骏物业，打包“物管+商管”铺垫上市之路，已是房企分拆物业上市的常见操作。

这也并不难理解。一方面，“物管+商管”模式显然可以在书写招股书时，为营收规模与在管体量增添底色；另一方面，行业红海之下，商业物业资产管理服务已经成为物企聚焦争夺的赛道之一。

阳光城的物业谋划上市心意大抵也是如此，阳光智博整合并入了阳光城旗下物管与商管业务。

截至2020年7月31日，阳光智博模拟合并口径下的资产总额10.60亿元，负债总额8.96亿元，净资产总额1.64亿元；去年1-7月，阳光智博实现营业收入7.27亿元，净利润0.85亿元，扣除非经常性损益后净利润0.64亿元。

相比于物业管理，阳光城商管算是年轻的，但增拓之心已经显现。去年6月11日，阳光城集团（上海）商业管理有限公司（简称“阳光城商管”）成立。此后一个多月，在西安、上海、武汉、北京等地连续新增对外投资了6家企业。8月，大股东从阳光城集团股份有限公司变更为慧智优佳。

官网资料显示，阳光城商业运营品牌“YOUNG&FORWA”，于上海、西安、苏州、福州、郑州、长沙等9个城市布局16座，商业管理面积250万平方米。

阳光城旗下物业公司经营主体——阳光城物业服务有限公司（简称“阳光城物业”），成立于2001年7月，注册资本5000万，实缴资本1000万。目前，进驻全国74座城市，服务项目近100个，业主达12万户。

阳光城以不断加快的规模扩张，被称为“闽系最猛房企”，在地产的面积加持下，物业的递表上市时间备受关注，招股书会在什么时候来，也许这是大家想知道的。

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